El encuentro estuvo centrado en los efectos de la ley en la generación de actividad, la situación del trabajo profesional y el empleo en el sector.
La Ley de Vivienda Promovida (Nº 18795), aprobada en 2011 y flexibilizada en esta administración, le otorga exoneraciones de impuestos a la inversión privada en la construcción de viviendas de algunas zonas de la capital y del interior, si se siguen ciertas condiciones. A partir de su implementación, desde SAU nos encontramos organizando un ciclo de conversatorios para analizar sus efectos. Esta tercera instancia se realizó el martes 28 de mayo, a las 18h, en la sede de SAU. La próxima será el 4 de junio, centrada en las prácticas proyectuales en el marco de la ley.
En una sala repleta, y con muchos presentes en la reunión virtual por Zoom, se desarrolló el conversatorio, que contó con la Arq. Natalia Brener como moderadora. Resulta evidente que la vigencia de la Ley Nº 18795 ha aportado significativamente a la expansión de la actividad del sector construcción. Las preguntas para este conversatorio fueron las siguientes: ¿Cómo se puede evaluar la incidencia efectiva de la ley en la economía? ¿Es posible considerar cómo la ley ha incidido en la evolución de las tecnologías de producción? ¿Qué efectos pueden observarse en el empleo en el sector? ¿Qué efectos se verifican en la distribución del trabajo profesional de los arquitectos? ¿Las disposiciones vigentes resultan suficientes, deben expandirse o son excesivas a efectos de la regulación de la actividad?
Presentaciones de los expositores:
Gustavo Errecart: el secretario y miembro del Consejo Ejecutivo de la Cámara de la Construcción hizo un recorrido histórico por la ley y sus ajustes. Entre 2011 y 2024, hubo 1363 proyectos nuevos, y las viviendas promovidas ascienden a 36.691, entre las construidas, en construcción y proyectadas. La inversión en el marco de la ley es de 370 millones de dólares por año, un promedio anual de 14% del VAB de la construcción. Se estima que esta inversión equivale a 5.180 puestos de trabajo en promedio por año.
En cuanto al gasto tributario, detalló que hay 72 millones invertidos por año en vivienda promovida de 2019 a 2022, según datos de la DGI, lo que implica cerca del 2% del gasto tributario de la economía. Destacó que la ley tiene un reglamento más flexible que el del Banco Hipotecario, lo que ha permitido que los arquitectos proyecten mejor. Cerró hablando sobre la importancia de la actividad en la construcción, su incidencia en la economía y en la masa salarial. “Desde la cámara se evalúa de forma muy positiva la Ley de Vivienda Promovida y se entiende necesario que continúe”, dijo.
Beatriz Carámbula: la directora de la Cámara Inmobiliaria Uruguaya destacó que en 47 barrios de Montevideo hay proyectos de vivienda promovida, pero también que otros departamentos como Treinta y Tres y Río Negro no tienen proyectos en el marco de la ley, por lo que “hay mucho para crecer en el interior”. Para Carámbula la ley trajo muchos efectos positivos al mercado y “aumentó el empleo por la inversión en el sector”. Explicó que trabajan vinculadas al sector inmobiliario unas 27000 personas, y la cifra ha venido en aumento. “Es un sector con mucho movimiento”, sintetizó, y destacó que la ley cambió el mercado. Como ejemplo, mencionó que empezaron a llegar más extranjeros a vivir y a invertir.
También propuso temas que se deben estudiar en relación con la ley. Por ejemplo, monitorear la oferta para que la demanda esté toda contemplada y no se sobrecargue una zona de una tipología o analizar la unidad indexada como moneda de venta. Explicó que el sector inmobiliario es muy dinámico y hay cambios culturales que debe atender, como el hecho de que ahora los clientes tienen en cuenta el respeto por el medioambiente, el contacto con la naturaleza, la vida saludable, y que hay muchas empresas que están apostando por el trabajo híbrido o home office. Cerró expresando que el sector inmobiliario es un motor de la economía y del empleo.
Federico Gastambide: el director de proyectos de LGD Arquitectos explicó que se debe analizar dónde estamos parados y cómo seguir mejorando en el contexto de la ley. Comentó que desde el inicio su estudio trabaja con proyectos de vivienda promovida, habiendo elaborado 16 en distintos puntos de Montevideo, y definió la ley como el “gran promotor de la inversión privada en la economía”. Destacó que la ley, sin ser un política urbana, permitió densificar áreas centrales. También explicó que algunos cambios culturales traen otro tipo de apartamentos, no el clásico de los 90 y 80: ahora hay más unidades chicas y monoambientes.
Agregó que se ha dado una aceleración y precisión en los trabajos gracias a las nuevas tecnologías. Para Gastambide, la ley “promovió más trabajo para todo el mundo”, lo que a nivel de arquitectos también implicó más competencia. A su vez, detalló que generó “diversificación y especificidad del trabajo”, tanto a nivel del desarrollo inmobiliario, como en el diseño o la ejecución de proyecto. Explicó que “ha movilizado la economía” y se acercó a la realidad del mercado y a las necesidades de la población, a raíz del quite de los topes. Cerró diciendo que “Montevideo tiene mucha tela para cortar para seguir construyéndose”.
Daniel Gallo: el director de Nova Construcciones expresó: “para mí es una ley fantástica, porque es generadora de empleo calificado”. Explicó que todo lo que se genera en relación con la arquitectura es muy calificado, “pero también la parte técnica y la parte obrera es muy calificada”. Definió a la industria de la construcción como “una gran universidad del hacer” y destacó que también es bien paga.
“La inversión privada es clave para las políticas públicas, debemos potenciar eso”, continuó. Por otro lado, dijo que Montevideo aún tiene lugares con problemas importantes, como la Ciudad Vieja o la zona de la Estación Central. Enfatizó que la ley también permitió un cambio de escala. “Construir 100, 200 viviendas potencia a todos: arquitectos, ingenieros, constructores”, dijo. Considera que ese cambio también permitió mejorar la vivienda, porque hay muchos estudios y empresas constructoras. Para Gallo “tenemos una nueva era de la arquitectura buenísima”, y considera que se ha dignificado mucho a la arquitectura en los últimos años. Volviendo al cambio de escala, explicó que también permite otras inversiones, en maquinaria, el manejo de BIM, la posibilidad de utilizar Lean Construction. Concluyendo, dijo que “nos permite a los arquitectos ser parte de esta industria en todas las etapas” y no solo en los papeles. Para cerrar, expresó que “el trabajo de hacer vivienda es muy digno”.
Instancia de preguntas
Primero se dio un intercambio entre los expositores presentes en la mesa, para luego abrir preguntas al público. Se planteó la idea de expandir la ley hacia otros lugares, por ejemplo, el Mercado Modelo. Se habló del pasado Plan Fénix, que designó una zona y en pocas horas se quintuplicaron sus precios, y su diferencia con la Ley de Vivienda Promovida, donde se designaron zonas en las que no se puede construir, donde ya había construcción sin necesidad de exoneraciones.
Se habló de que hay un cambio cultural, con inmuebles chicos, ya que cada vez más gente se quiere independizar, esté o no en pareja, y también sobre los extranjeros que vienen a vivir al país. Además, se dijo que la gran mayoría de las construcciones en el marco de la ley son apartamentos, y gran parte de ellos de 1 o 2 dormitorios.
Se explicó que hay un valor patrimonial que está abandonado, por ejemplo, en Ciudad Vieja, y sobre cómo llevar ahí inversores privados. En ese sentido, se mencionaron medidas de la IM para revitalizar la zona, que a la brevedad se enviarán a la Junta Departamental.
En cuanto a una previa mención de Gastambide sobre que la ley no es un política urbana, la moderadora Natalia Brener se manifestó en desacuerdo, expresando que apuntó a densificar y revitalizar ciertas zonas, por lo que es una política urbana fuerte. También preguntó si cumple con sus objetivos, al haber nacido como una ley de interés social que apuntaba a sectores medios y medio bajos. En ese sentido, se mostró sorprendida por el hecho de que se hacen inversiones en lugares que son para públicos medio altos y muy altos.
También le preguntó a los presentes como ven el tema del cambio del valor del suelo, del valor de venta, una vez liberados los topes, y de los alquileres, y sobre cómo creen que influyó en el acceso la quita de topes.
Gallo expresó no estar en nada de acuerdo, argumentando que los sectores que no podían acceder a la vivienda, “si no se construye, no acceden nunca”. Dijo que la vivienda es media, media alta o media baja y que ”en Uruguay todos somos clase media”. Agregó que la ley se llamó social por una cuestión política. “Para mí cumplió, cumple y seguirá cumpliendo”, expresó, pero lamentó que la inversión no esté en la Ciudad Vieja.
Carámbula dijo que la ley permitió darle posibilidad a la gente para comprar una propiedad que antes no podía, o de otro modo alquilar. Concluyó expresando: “hay una diversificación que permite invertir en lugares que estaban deteriorados, renovar los barrios y valorizar las zonas”.
Conversatorio completo
Clave de acceso: vCD$De3X
Presentación de Gustavo Errecart
Presentación de Federico Gastambide
Invitamos a todos los colegas a participar del cuarto conversatorio sobre la ley, el próximo martes 4 de junio, centrado en las prácticas proyectuales realizadas en su marco. Link de la reunión para el próximo conversatorio.
