Se centró en los resultados económicos e impacto socio-urbano de la norma, y fue uno de los cuatro que analizarán sus efectos bajo distintas ópticas y con destacados expositores.
En una sala repleta, y con muchos presentes en la reunión virtual por Zoom, se desarrolló el conversatorio, que contó con la Arq. María Jorge como moderadora. Como las actuaciones habitacionales en el marco de la Ley Nº 18795 desencadenaron efectos económicos y sociales con diferentes alcances, el conversatorio trabajó sobre las siguientes preguntas: ¿Cuál es el alcance económico financiero de la renuncia fiscal? ¿En qué medida puede la ley incidir en la reducción del déficit habitacional? ¿Cómo puede evaluarse su incidencia en los valores de suelo y en las condiciones de acceso a la vivienda, en los mercados de compraventa y de arrendamiento? ¿Es posible inferir sus efectos en la localización espacial de la población, particularmente su eventual incidencia en los procesos de segregación socio-espacial o de gentrificación?
Propuestas de los expositores
La economista Irene Chiavone, en representación de la Agencia Nacional de Vivienda, destacó que la ley tuvo muy buenos resultados, que “el privado acompañó” la iniciativa, pero el lado de la demanda se encuentra más “flojo”. Se refirió a los ajustes que se introdujeron en la norma en 2014 y 2017, donde en pos de mejorar la demanda instalaron nuevos topes de precios a las construcciones. El ajuste introducido en 2020 fue por otro camino, allí se levantaron las restricciones impuestas en años anteriores y se flexibilizaron características de los proyectos.
Para Chiavone “queda un desafío” en el sentido de orientarse hacia hogares de menores ingresos. Allí hizo referencia al programa específico Entre Todos. Consideró que se siguen necesitando ajustes y probablemente los haya en 2025, y que es relevante la evaluación, para lo que serán fundamentales los datos que aporte el censo de 2023.
El arq. Eduardo González, de la Dirección Nacional de Vivienda (DINAVI), enfatizó que con las modificaciones de 2014 y 2017, que pusieron topes de precios, bajó el ingreso de proyectos. Por otro lado, afirmó que el cambio del 2020 va de la mano de la creación del programa Entre Todos, que permite que hoy se acceda a la vivienda permanente por el valor de un alquiler.
Por su parte, la diputada Lucía Etcheverry (ex directora en la DINAVI) se refirió a la renuncia fiscal del Estado en el marco del proyecto, y explicó que no se cuenta con suficientes datos para analizarlo, pero puntualizó que mientras hay renuncia por un lado, también hay un aumento de recaudación a través de otros tributos.
En cuanto a su incidencia en el déficit habitacional, explicó que los sectores medio bajos no han accedido a esas nuevas viviendas. “Si la ley no se ajusta, no se está llegando a esos sectores que eran el objetivo”. Remarcó que revisar no quiere decir quitar, sino ajustar para que acceder no sea un privilegio. “El énfasis debe estar del lado de la demanda”, dijo. Como conclusión, expresó: “la ley no es una política de empleo, ni de inversión, tiene que ser de vivienda y hábitat” y enfatizó que una política de este tipo tiene que tener una mirada social muy fuerte e incluir el espacio público.
Como representante de la Asociación Promotores Privados de la Construcción (APCCU), el economista Alfredo Kaplan destacó cómo se construye más en lugares promovidos y no tanto en la costa y reconoció que “no se llega a los quintiles más bajos”. También se refirió al tema del uso del dólar como moneda para la venta de vivienda, lo que hace que el precio fluctúe, lo que no sucedería si se vendiera por unidades indexadas. En cuanto al valor del suelo, indicó que “los valores de los terrenos han aumentado muchísimo” y puso como ejemplo la zona de Cordón Soho y la calle Constituyente, en dónde un terreno puede valer cinco o seis veces más que en 2010.
Por su parte, el ec. Carlos Mendive destacó que los recursos de los privados se destinen a sectores medios, lo que antes estaba monopolizado por el Banco Central. A medida que intervienen los privados, el estado se puede volcar a otros programas de vivienda.
Explicó que se debe seguir trabajando para mejorar el ratio entre los ingresos y los gastos en vivienda. Las exoneraciones a la construcción tenían que ver con generar un volumen que impactara en el mercado. Considera que se debe incidir en el mercado de vivienda usada, ya que si hay nuevo stock, quien se muda deja una casa vacía, que se ocupa por otro hogar, creando cadenas de movimiento, lo que también incide en los precios.
Desde el Centro de Vivienda y Hábitat de la FADU, el arq. Andrés Cabrera buscó contextualizar la ley en el conjunto de políticas de vivienda. Explicó que el gasto tributario del Estado uruguayo en relación a la región es elevado, cerca de un 6,4% del PBI. Dentro de ese total, la ley ocupa el 2%, unos 28.000 por vivienda.
También remarcó que hay una caída en el precio de los alquileres en los últimos años, pero también bajó el salario real. Por lo tanto, puede haber incidido la demanda y no solo el aumento del stock en el descenso de precio. Se refirió a qué en el quintil más bajo se gasta más del 40% de los ingresos en la vivienda, y se estima que si el hogar destina más del 30% del ingreso a su vivienda está en una situación deficitaria.
La abogada Michelle Fleitas, en representación de la Universidad ORT, explicó que la dinámica ha cambiado muchísimo en los hogares, y que la gente que vive en las nuevas construcciones ha sido producto de esa dinámica. “Los chicos se van más jóvenes de la casa”. dijo, agregando que muchos son jóvenes que trabajan en áreas tecnológicas: “allí se ha generado un nicho interesante”.
Se mostró de acuerdo con Kaplan acerca del impacto de que la compraventa en el país se transe en dólares, aunque la mayoría de sus pobladores gane en pesos, lo que influye en los precios. También hizo referencia a que, aunque hay un auge de construcción en Montevideo y Canelones, “también Maldonado ha generado un impacto muy grande”.
Instancia de preguntas
En cuanto al amplio volumen construido, desde la mesa se preguntó si no se deberían haber bajado los costos. También sobre la vulnerabilidad que implica el alquiler, ya que no es una vivienda permanente, y sobre el peso que representan los alquileres en un país donde hay muchos sueldos bajos.
Mendive se refirió a que el apunte al público de ingresos medios y medio bajos es solo uno de los objetivos de la ley, y que la influencia de la ley será indirecta. En cuanto al descenso de los precios, explicó que es un tema metodológicamente complejo de evaluar.
Para González, la reducción de los costos en vivienda van de la mano con la industrialización, pero el sistema constructivo no ha tenido grandes variantes. En la ley se conjugaron intereses públicos y privados, lo que no es fácil porque el privado mide en beneficios. Pero mencionó que en el marco de la ley se creó el programa Entre Todos, con otros beneficios para sectores de más bajos ingresos.
Desde el público comentaron que debería haber una política de tierras estatal que garantice viviendas a buen precio. “Si el mercado lo regula, pasará lo de Cordón Soho”, argumentó el asistente, agregando que no se están atendiendo los quintiles que más lo necesitan.
También se habló sobre las dificultades de medir la influencia de la ley en los precios, sobre qué ingreso debe tener una persona para acceder a sus viviendas y qué población accede a las zonas en que se construye. Mendive respondió que es importante poner sobre la mesa esas dificultades metodológicas.
Por su parte, Etcheverry dijo hay que tener en cuenta que los alquileres bajaron mucho de precio en departamentos donde no hay viviendas promovidas. También apuntó que hay una pérdida de salario real que puede influir en la demanda. Argumentó que “es una cuestión de seriedad” de la política pública, que cuando se creen ciertos mecanismos se creen también los instrumentos para medir su efecto. “Esto se diseñó con un objetivo: llegar a los quintiles 4 y 5”. Agregó que se debe trabajar en ello, porque si no, “vuelve a ser un subsidio al capital”. González respondió que “la demanda habitacional no se puede cargar solo en cuántas viviendas se hicieron bajo la ley” y que por ello hay otros programas como el Entre Todos, por el cual ya se construyeron 300 viviendas.
Tras este amplio debate, invitamos a asistir al tercer conversatorio sobre la ley, centrado en su generación de actividad, la situación del trabajo profesional y el empleo en el sector. Será el martes 28 de mayo, a las 18h, en la sede de SAU (Gonzalo Ramírez 2030).
Conversatorio completo. Clave: S5b2r?e.
Presentación de Lucía Etcheverry
Presentación de Irene Chiavone
